Procedurile juridice şi obligaţiile pot pune o sarcină grea pe cumpărarea sau de dezvoltarea unor proiecte imobiliare in Romania. Lipsa de conformitate cu reglementările locale de înregistrare, constructie, de cumpărare, şi ale contractelor de finanţare şi reglementare, pot întârzia un proiect cu luni de zile, dacă nu chiar ani. Această pagină oferă o scurtă introducere în principalele aspecte juridice legate de terenuri şi tranzacţii imobiliare in Romania.

CARTEA FUNCIARA
Punerea în aplicare a unui unificat la nivel national a sistemului de cadastru din România a fost o problemă dificilă, în ciuda sistemului fiind infiintata in 1996, mai mult de un deceniu mai târziu, finalizarea este încă în curs de desfăşurare.

Fragmente de la o suprafata de registru pot fi obţinute de la biroul local teritoriale, care deţine respectivele acte cadastrale. Documentele si planurile care stau la baza fiecarei înregistrari sunt deschise pentru public, cu toate acestea, extrase nu sunt încă disponibile online.


OBLIGATII
Servitutea poate fi stabilita fie prin lege sau prin contract şi este definita ca sarcina care greveaza o proprietate pentru a putea utiliza şi de a beneficia de o altă proprietate a unui proprietar diferit. Emiterea unui certificat de urbanism este necesară pentru instituirea unui drum de servitute. Actele inter vivos (în loc de testamente), prin care servitutea asupra terenurilor sunt create trebuie să fie incheiate de un notar.

Sistemul juridic românesc ştie doar un tip de credit ipotecar numit 'ipoteca', care este definit ca un angajament creat asupra bunurilor imobile pentru a asigura o performanţă de obligare, acordandui titularuli dreptul de urmarire a proprietatii ipotecate de a fi preferat faţă de alti (nesecurizat) creditori, în caz de blocare.

Codul Civil prevede că, ipotecile, în principiu, nu mai fi create peste viitoare bunuri. Cu toate acestea, există excepţii; în conformitate cu Legea 190/1999 privind creditele ipotecare pentru investiţii imobiliare, acestea pot fi create pe viitoare constructii si pot fi înregistrate în mod corespunzător de cadastru cu condiţia ca autorizatiei de constructie eliberate pentru inceperea constructiilor a fost anterior înregistrata. Astfel de credite ipotecare vor fi stabilite nu neapărat pe teren pe care astfel de constructii vor fi ridicate si proprietarul viitoarei constructii nu este nevoie să fie proprietarul terenului in cauza.


CONTRACT DE CUMPARARE
În conformitate cu legea română, toate acordurile privind terenurile trebuie să fie notariale pentru a putea fi considerate valide. Mai mult decât atât, pentru executarea oricarui acord de vânzare-cumpărare un extras de cadastru va fi solicitat de către notarul public. Un act notarial nu este necesar pentru perioada de valabilitate a acordurilor privind alte tipuri de proprietate (de exemplu, cladiri).

Ca o regulă, dreptul de proprietate asupra bunului imobiliar se transmite la cumpărător în momentul în care părţile convin să vândă proprietatea pentru un preţ acceptat de comun. Cu toate acestea, părţile pot cădea de acord de a transfera dreptul de proprietate, la o dată ulterioară, de exemplu, atunci când preţul de achiziţie a fost transferat în întregime. Este din ce în ce mai comună procedura de a numi un agent escrow pentru plata preţului de cumpărare, mai ales atunci când tranzacţiile sunt de o mare valoare economică.

Cetăţenilor români şi persoanele juridice pod dobândi liber bunuri imobile, fără aprobarea prealabilă a autorităţilor. Deşi, în anumite condiţii, un permis de mediu trebuie să fie obţinut înainte ca vânzarea să fie efectuată.

În plus, cetăţenii straini si persoanele juridice pot dobandi liber, clădiri şi de a folosi terenul pe care sunt amplasate astfel de clădiri, de exemplu, cu titlu de închiriere sau de concesiune de acorduri. Statul român (sau diverse departamente) are dreptul de preemţiune pentru dobândirea de proprietate care este considerata un monument istoric sau pădurilor aflate langa pădurile aflate in proprietatea statului.


CONSTRUCTIA UNEI CLADIRI
Construirea este permisă numai în zonele intravilane, pe terenurile non-agricole şi numai cu un permis de construire valabil. In exceptional cases, certain types of constructions (e.g. constructions that can potentially cause a high degree of pollution and constructions, the nature of which prevents them from being placed within built-up areas) are allowed to be built outside the built-up areas (Romanian extravilan). În cazuri excepţionale, anumite tipuri de constructii (de exemplu, construcţii care pot provoca un grad ridicat de poluare si natura constructiilor le împiedică de la a fi introduse în zonele intravilane) sunt permise pentru a fi construite în zonele extravilane.

Construirea pe terenurile agricole este, în principiu, interzisa, cu excepţia constructiilor utilizate pentru agricultură, căi ferate şi drumuri importante, linii de înaltă tensiune electrică, lucrări de exploatare petrol şi gaze naturale, principalele conducte de petrol sau gaze, lucrari de gestionare a apei şi construcţiile destinate pentru uz militar. Autoritatea locală trebuie să ateste finalizarea constructiei in conformitate cu autorizatia de constructie, astfel încât clădirea poate fi înregistrată la cadastru.

Autorizatia de constructie trebuie să fie emisa în termen de 30 de zile de la primirea documentatiei complete. În cazul în care documentaţia este incompletă, autorităţile trebuie să le returneze în termen de 5 zile.

Autorizatia de constructie este valabilă pentru o perioadă de maxim 12 luni, timp în care trebuie constructia trebuie pornita. Solicitantul poate solicita prelungirea valabilităţii o singură dată pentru o perioadă de inca 12 luni.

INCHIRIERE
A lease contract can be concluded for a definite or indefinite period of time. Any lease agreement entered into for a term longer than three years should be registered with the land register. Lease agreements are opposable to the new owner (in case of property transfer) if registered with the land register.

Un contract de arenda poate fi încheiat pentru o perioadă nedeterminată sau de timp. Orice acord intrat în arendă pentru un termen mai mare de trei ani ar trebui să fie înregistrat la cadastru. Acordurile de arenda sunt necontestabile de noul proprietar (în cazul transferului de proprietate) dacă sunt înregistrate cu cadastru.

Ca atare, un acord de arendă poate fi reziliat de către un acord de reziliere unilaterala, la expirarea termenului de arendă, non-performanta, încetarea contractului de locator de titlu pentru obiectul inchiriat, sau prin vânzarea obiectului inchiriat (în cazul în care părţile decid acest lucru).

Un acord de arendă pentru un termen nedeterminat poate fi terminat de către oricare dintre părţi cu preaviz (termen stabilit de către părţi sau derivate, precum şi natura bunului inchiriat).

TAXE SI IMPOZITE
TVA-ul de 19% din preţul de cumpărare poate fi aplicat în anumite împrejurări, dar este recuperabil. Taxa pentru transfer de teren (numai în cazul în care vânzătorul este o persoană fizică) depinde de durata de proprietate (sub sau cu mai mult de 3 ani), şi variază de la 2-3% din considerente.

Land Register Registration fee is included in the land transfer tax, if the seller is a natural person. The fee amounts to 0.5 % of the consideration, if the seller is a legal person.

Taxa de incriere in cadastru este inclus in taxa pentru transferul terenului, în cazul în care vânzătorul este o persoană fizică. Taxa se ridică la 0,5% din considerente, în cazul în care vânzătorul este o persoană juridică.

Plata taxei pentru transferul de teren şi a taxei de înregistrare la cadastru pot fi evitate prin dobândirea de acţiuni la o societate care deţine teren