Rechtsverfahren und Verpflichtungen können sowohl den Handeln mit Immobilienobjekten als auch generell das Wachstum des Immobilienmarktes in Rumänien stark belasten. Nichteinhaltung von lokalen Anmeldungen, Baubestimmungen, Handels-, Finanz- und Vertragsregeln kann zu Verzögerungen eines Projektes von Monaten, wenn nicht gar von Jahren führen. Diese Seite gibt dem Leser eine kurze Einführung über die wichtigsten Rechtsthemen im Grundstücks und Immobilienmarkt Rumänien.

GRUNDBUCH
Die Umsetzung eines einheitlichen landesweiten Grundbuch-Systems hat sich in Rumänien als sehr mühsam herausgestellt: trotz Einführung eines solchen im Jahr 1996 arbeitet man nach mehr als einem Jahrzehnt noch immer an dessen Fertigstellung.

Auszüge daraus erhält man beim örtlichen Katasteramt, welches das jeweilige Grundbuch führt. Die jedem Eintrag zugrunde liegenden Dokumente und Pläne sind öffentlich einsehbar. Bisher sind jedoch keine Online-Auszüge erhältlich.


BELASTUNGEN
Servitute können entweder gesetzlich oder vertraglich eingeräumt werden und sind als Belastungen einer Immobilie zur Nutzung und Nutznießung durch eine andere eines fremden Eigentumers definiert. Zur Einräumung eines Wegerechts benötigt man ein Bauplanungszertifikat (CdU, certificat de urbanism). Verträge unter Lebenden (im Gegensatz zu Vermächtnissen), durch die eine Dienstbarkeit an Grund und Boden eingeräumt wird, sind notariell zu beglaubigen.

Das rumänische Rechtssystem kennt nur die als "Ipoteca" bezeichnete Art der Grundschuld, die als Pfandrecht an Immobilien zum Zwecke der Sicherstellung der Erfüllung einer Verpflichtung definiert ist und dem Inhaber das Recht verleiht, Anspruch auf die mit der Grundschuld belastete Immobilie zu erheben und ihm, im Fall der Zwangsvollstreckung, anderen (nicht abgesicherten) Gläubigern gegenüber eine vorrangige Stellung einräumt.

Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht vor, dass eine Grundschuld im Allgemeinen nicht auf zukünftige Vermögenswerte eingeräumt werden kann. Es gibt hier jedoch Ausnahmen: Das Gesetz 190/1999 betreffend Hypothekendarlehen für Immobilieninvestitionen sieht vor, dass eine Grundschuld auf zukünftige Bauvorhaben eingeräumt und ordnungsgemaß ins Grundbuch eingetragen werden darf, vorausgesetzt, dass die zur Errichtung eines solchen Bauvorhabens ausgestellte Baugenehmigung zuvor vermerkt wurde. Eine Grundschuld wird nicht notwendigerweise auf das Grundstück eingeräumt, auf dem ein Bauvorhaben errichtet wird, und der Eigentümer des zukünftigen Bauvorhabens muss nicht der Eigentümer des Grundstücks sein.


KAUFVERTRAG
Um Rechtsgültig zu werden, erfordern sämtliche Verträge laut rumänischem Recht einen Notariatsakt. Zusätzlich benötigt der Notar für die Beglaubigung der Unterzeichnung eines Kaufvertrags einen Grundbuchsauszug. Für die Gültigkeit von Verträgen betreffend andere Arten von Immobilien (z. B. Gebäude) ist keine notarielle Beglaubigung erforderlich.

Grundsätzlich geht das Eigentum an einer Liegenschaft zu jenem Zeitpunkt auf den Käufer über, an dem die Parteien über den Verkauf zu einem gegenseitig akzeptierten Preis übereinkommen. Die Parteien können aber auch zu einem späteren Zeitpunkt eine Eigentumsübertragung vereinbaren, beispielsweise dann, wenn der Kaufpreis zur Gänze überwiesen wurde. Es wird zunehmend üblich, die Bezahlung des Kaufpreises über einen Treuhänder abzuwickeln, insbesondere wenn es sich um Transaktionen von großem wirtschaftlichen Wert handelt.

Rumänische Staatsbürger und juristische Personen können jederzeit Liegenschaften erwerben, ohne zu diesem Zweck die Genehmigung einer Behörde einholen zu müssen. Unter bestimmten Umständen sind jedoch umweltrechtliche Avise erforderlich, damit die Transaktion Wirksamkeit erlangt.

Außerdem dürfen ausländische, nichtjuristische und juristische Personen beliebig Gebäude sowie Nutzungsrechte an jenen Grundstücken erwerben, auf denen derartige Immobilien stehen, z.B. mittels Leasing oder Konzessionsverträgen. Die staatliche Verwaltung Rumäniens (bzw. ihre verschiedenen dezentralisierten Ämter) haben bei Liegenschaften, die als historischschützenswert angesehen werden, sowie bei Waldflächen, die sich in der Nähe staatlicher Forstflächen befinden, ein Vorkaufsrecht.


ERRICHTUNG VON GEBÄUDEN
Es darf nur auf innerörtlichen (intravilan) sowie auf nichtlandwirtschaftlichen Flächen und nur bei Vorliegen einer gültigen Genehmigung gebaut werden. In Ausnahmefällen sind bestimmte Arten von Bauvorhaben (z.B. Bauten, die unter Umständen ein grösseres Maß an Verschmutzung und Baumaßnahmen bewirken und deren Art es ausschließt, sie innerhalb verbauter Gebiete zu errichten) auf ausserortlichen Flächen (extravilan) zulässig.

Auf landwirtschaftlichen Plätzen sind Bauvorhaben prinzipiell untersagt, mit Ausnahme von agrarwirtschaftlich genutzten Gebäuden, Eisenbahnen und wichtigen Straßen, Hochspannungsleitungen, Erdgasförderstatten, Gashauptleitungen, Wasserwirtschaftseinrichtungen oder Baumaßnahmen für militärische Zwecke. Zur Eintragung im Grundbuch muss die örtliche Behörde bestätigen, dass das Gebäude entsprechend der Baugenehmigung fertiggestellt wurde.

Die Baugenehmigung ist innerhalb von 30 Tagen nach Einreichung sämtlicher Unterlagen auszustellen. Sollten Dokumente fehlen, müssen die Behörden die Unterlagen innerhalb von fünf Tagen zurückschicken.

Die Baugenehmigung ist maximal 12 Monate lang gültig. Während dieses Zeitraums muss angefangen werden zu bauen. Einmalig kann eine Verlängerung der Gültigkeitsperiode um weitere 12 Monate beantragt werden.


MIETVERTRAG
Mietverträge können über bestimmte oder unbestimmte Zeiträume abgeschlossen werden. Jeder Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als 3 Jahren sollte im Grundbuch eingetragen werden. Im Grundbuch eingetragene Mietverträge können (im Falle von Eigentumsübertragungen) dem neuen Eigentümer entgegengehalten werden.

Ansonsten enden Mietvertrage entweder durch einseitige Kündigung, Ablauf der Vertragsdauer, Nichterfüllung, Erlöschung des Eigentumsrechts des Vermieters an dem Mietobjekt oder den Verkauf desselben (wenn dies die Parteien entscheiden).

Ein über einen unbestimmten Zeitraum abgeschlossener Mietvertrag kann von jeglicher Partei unter Einhaltung einer Kündigungsfrist (deren Länge von den Vertragsparteien festgesetzt wurde oder den örtlichen Handelsgegebenheiten bzw. der Natur des Mietobjekts entspricht) gekündigt werden.


STEUERN UND GEBÜHREN
Eine Umsatzsteuer von 19 % des Kaufpreises fällt nur unter bestimmten Umständen an, kann jedoch zurückgefordert werden. Die Grunderwerbssteuer (falls es sich beim Verkäufer um eine nichtjurstische Person handelt) hängt davon ab, wie lange sich eine Liegenschaft im Eigentum befindet (kürzer oder länger als 3 Jahre) und beläuft sich auf 2 - 3 % des Entgelts. Sofern der Verkäufer eine nichtjurstische Person ist, ist die Grundbucheintragungsgebühr in der Grunderwerbssteuer enthalten. Wenn es sich beim Verkäufer um eine juristische Person handelt, beträgt die Gebühr 0,5 % des Entgelts. Erwirbt man Anteile an einem Unternehmen, in dessen Eigentum sich die Liegenschaft befindet, fallen weder Grunderwerbssteuer noch Grundbucheintragungsgebühren an.